Gugatan Komisi Real Estat -Industri real estat telah sangat dipengaruhi oleh beberapa tuntutan hukum class action yang bertujuan mengganggu sistem berbasis komisi.
Tindakan hukum dan penyelesaian selanjutnya mencakup penyelesaian yang substansial untuk penggugat penjual rumah, serta modifikasi aturan yang merestrukturisasi sistem komisi agen, yang akan berlaku pada pertengahan Juli 2024.
Di blog ini, kami menganalisis potensi perubahan dalam struktur komisi untuk agen real estat, Gugatan Komisi Real Estat dan memeriksa bagaimana perubahan ini dapat memengaruhi dinamika pasar di masa depan bagi pembeli dan penjual.
Latar Belakang Kasus Pengadilan Gugatan Komisi Real Estat
Layanan daftar ganda, atau MLS, adalah seperangkat sekitar 550 database daftar penjualan di AS, yang disusun oleh Asosiasi Realtor berdasarkan regional dan dipandu oleh National Trade Association, National Association of Realtors (NAR). MLS berfungsi untuk meningkatkan pemasaran daftar dan memfasilitasi kerja sama antara broker yang mewakili pembeli dan penjual, sehingga memajukan kepentingan klien mereka. Sekitar 80 persen penjualan perumahan di negara ini ditransaksikan dengan bantuan daftar MLS.
Saat memasukkan properti di MLS, broker diharuskan untuk mematuhi aturan Komisi Pialang Pembeli. Ini menetapkan bahwa broker penjualan (atau agen pencatatan) akan menjamin pembayaran komisi tetap kepada broker pembeli, yang biasanya membutuhkan waktu setengah, untuk melakukan layanan membayar properti.
Sementara peraturan tersebut bertujuan untuk menjamin bahwa MLSER sangat menghargai layanan mereka dan bahwa semua pihak adil dalam kompensasi, setiap percaya kebijakan tersebut juga meningkat
Dalam kritik lain, NAR dituduh menciptakan hambatan terhadap agen real estat yang menunjukkan daftar klien di mana perpecahan komisi broker penjual lebih rendah atau mencekik model komisi baru dan inovatif.
Tanpa ragu, membatasi struktur komisi untuk persentase harga jual konvensional yang diukir pilihan konsumen. Beberapa penjual mungkin lebih suka membayar broker dengan ruang lingkup biaya tetap atau upah per jam.
Litigasi
Pada Oktober 2023, penggugat di Burnett et al. v. Asosiasi Nasional Realtors et al., Trans America Premier Realty, dan Colliers menuntut agar arahan NAR mengenai daftar broker tentang sistem MLS secara tidak proporsional memberikan daftar komisi ultra-tinggi dan tingkat pembayaran yang menghukum mereka melanggar pedoman primitif seperti itu yang membenarkan sifat kompetitif mereka atas pembenaran antitrust. Untuk alasan ini, penjual dan pembeli sama -sama mengeluarkan biaya yang meningkat secara tidak perlu.
Putusan gugatan memberikan $ 1,8 miliar kepada penggugat dan memicu semburan litigasi antimonopoli tindak lanjut, yang memuncak dalam penyelesaian campuran yang disetujui pada 15 Maret 2024, selama konsolidasi. Setelah pengesahan pengadilan, NAR akan diminta untuk memberikan kompensasi kepada penggugat $ 418 juta dalam kerusakan. Pengadilan memutuskan bahwa NAR akan memodifikasi aturan spesifik tertentu mengenai pembayaran yang dilakukan dalam sistem.
Ketentuan Penyelesaian Kunci
Penyelesaian berikut, beberapa perubahan, jika disetujui oleh pengadilan, akan berlaku pada pertengahan Juli 2024. Perubahan ini meliputi:
- Agen daftar MLS dilarang menawarkan untuk memberikan kompensasi agen sisi beli pada Layanan Listing Multiple (MLS).
- Pembeli diharuskan untuk berkontraksi dengan agen mereka mengenai kompensasi agen sebelum melihat properti apa pun.
- Setiap kompensasi yang ditawarkan atau diterima antara agen penjual dan agen pembeli harus dibuat di luar Layanan Listing Multiple (MLS) dan di hadapan semua peserta, termasuk penjual. Persetujuan semua pihak harus diperoleh sebelum transaksi.
Implikasi: apa yang perlu diketahui pembeli & penjual
Karena perubahan belum beroperasi, pembeli rumah dan penjual tidak tahu seberapa mendalam perubahan pada pasar real estat yang diperkirakan akan dalam jangka panjang. Namun, dengan informasi yang tersedia, penilaian langsung dapat diberikan harapan mereka dalam periode pasca-implementasi.
Untuk pembeli rumah
Mulai sekarang, beban kompensasi agen mereka ketika sebuah rumah ada di pasaran dan menandatangani dokumen kompensasi sebelum melihat target prospektif bergeser ke pembeli. Dengan mengingat hal itu, poin -poin berikut harus dicatat:
Tawar -menawar perang pada sisi pembelian harga. Mengantisipasi bahwa pembeli akan bergegas untuk meraih harga kompensasi yang wajar, agen pembeli dapat menurunkan biaya mereka untuk memenangkan klien.
Lebih banyak negosiasi dengan agen mereka.
Sekarang, pembeli akan memiliki fleksibilitas (atau beban) untuk menegosiasikan layanan spesifik yang mereka inginkan, bersama dengan dampak remunerasi yang sesuai dari agen mereka. Layanan dapat mencakup semua aspek akuisisi properti, dari sumber dan melihat apartemen hingga membantu pembiayaan, inspeksi, dan negosiasi kontrak. Rencana kompensasi dapat mengambil bentuk biaya tetap, tarif per jam, atau paket layanan spesifik yang dibundel.
Meningkatnya kesulitan bagi pembeli rumah pertama kali.
Pembayaran uang muka cukup menantang untuk pembeli rumah pertama kali. Dalam hal ini, mencakup kompensasi agen hanya akan menambah ketegangan keuangan. Bagi sebagian orang, ini dapat menghalangi kemampuan mereka untuk mempertahankan perwakilan profesional dan, dalam beberapa kasus, untuk membeli properti yang mereka inginkan. Bahkan mungkin mendorong beberapa pembeli keluar dari pasar sepenuhnya.
Memperpanjang garis waktu pembelian rumah.
Mengingat kekhawatiran finansial, penjual mungkin bersedia menjadikan konsesi sebagai wajar untuk pembeli pilihan mereka. Selain itu, ini mungkin termasuk mencakup sebagian atau semua biaya penutupan pembeli atau mengurangi harga jual. Bagi pembeli, ini bisa berarti waktu tambahan yang dihabiskan untuk mencari properti dengan persyaratan yang tepat, terutama dalam hal manfaat konsesi.
Untuk homesellers
Meskipun dampak untuk penjual khususnya kurang jelas, masih ada detail kunci untuk dihadiri seiring dengan berkembangnya situasi.
Biaya penjualan yang lebih rendah.
Mengingat bahwa penjual tidak lagi harus membayar komisi sisi pembeli, mereka cenderung menerima hasil yang lebih tinggi dari penjualan mereka.
Persaingan pemotongan harga sisi penjualan.
Sama seperti apa yang terjadi di sisi beli, dengan komisi praktis ditawarkan di atas meja, agen penjual dapat menurunkan biaya mereka untuk mendapatkan lebih banyak klien.
Menawarkan konsesi tambahan untuk pembeli yang lebih disukai.
Ini dibahas sebelumnya dari sudut pembeli. Namun, ada implikasi bagi penjual juga. Untuk menarik pembeli yang disukai dan mengurangi beban keuangan, penjual mungkin merasa terdorong untuk menawarkan konsesi kepada pembeli.
Bagaimana dengan harga rumah?
Bagaimana perubahan yang dilakukan pada aturan MLS berdampak pada pasar perumahan yang lebih luas? Masih belum jelas bagaimana mereka akan mempengaruhi harga rumah, tetapi ada alasan kuat untuk kedua sisi argumen.
Beberapa berpendapat bahwa penjual akan akhirnya menjual dengan harga yang jauh lebih rendah karena mereka tidak lagi harus membayar komisi agen pembeli. Sebaliknya, mengingat kondisi pasar secara keseluruhan, sulit membayangkan bahwa harga jual akan terpengaruh secara signifikan. Selain itu, peningkatan permintaan yang diharapkan dari pembeli karena pemotongan tarif hipotek yang akan datang akan membantu mempertahankan harga rumah yang lebih tinggi untuk jangka waktu yang lama.
Takeaway
Kami jelas pada tahap awal meluncurkan perubahan aturan, tetapi kami juga tampaknya bergerak menuju fragmentasi dan kompleksitas pasar yang lebih besar. Dengan tingkat negosiasi yang lebih tinggi yang diperlukan dari penjual dan pembeli, ada potensi untuk meningkatkan peluang bagi semua yang terlibat, meskipun dengan risiko peningkatan kompleksitas transaksi.
Ini tidak akan menjadi perubahan terakhir yang kita lihat dalam hal ini. Misalnya, pembeli saat ini tidak dapat mengambil pinjaman untuk membiayai biaya agen mereka, tetapi ini bisa berubah dengan baik. American Real Estate Association (Area), bersama dengan badan -badan berafiliasi lainnya, secara aktif mendukung Fannie Mae, FHA, dan HUD.
Bagaimanapun, kami sedang menunggu. Saat sedang dilaksanakan, kami akan melakukan yang terbaik untuk membantu Anda dalam memahami perubahan di pasar real estat dengan memberikan informasi yang relevan.
Contour Mortgage beroperasi di seluruh benua Amerika Serikat, menawarkan kliennya layanan pinjaman yang luar biasa. Hubungi kami hari ini untuk mempelajari bagaimana kami dapat membantu Anda dengan semua kebutuhan pinjaman rumah Anda.
Sudahkah Anda memeriksa kelayakan Anda untuk menerima kompensasi dari penyelesaian?
Gugatan Komisi Real Estat – Asalkan Anda menjual properti Anda dalam kerangka waktu yang relevan, dan iklan penjualan sesuai dengan aturan MLS yang ada, Anda dapat memenuhi syarat untuk pembayaran dari penyelesaian.